O fracasso dos incentivos ao arrendamento.

Foi notícia na passada semana que ainda só há 78 contratos assinados no âmbito do Programa de Arrendamento Acessível, enquanto que a diferença entre o valor das rendas e os rendimentos disponíveis é cada vez maior e afecta a cada vez mais territórios, tendo deixado de se focar exclusivamente em Lisboa e Porto. O Governo reagiu a essa notícia, dizendo que o programa de arrendamento acessível estava dentro das expectativas e que mantinha o objectivo de dentro de dois anos ter 20% dos contratos celebrados ao abrigo deste programa. É manifesto, no entanto, que os primeiros seis meses de aplicação do referido programa levam a que esse objectivo pareça muito distante.

Compreende-se o falhanço desta iniciativa, para o qual alertámos desde o início. Na verdade, o programa de arrendamento acessível, instituído pelo Decreto-Lei 68/2019, de 22 de Maio, não traz qualquer benefício aos proprietários, mas apenas aos arrendatários. Efectivamente, embora prometa uma isenção total de IRS aos proprietários que aceitem baixar a renda para valores de 20% da mediana do mercado, como o valor dessa mediana está 10% abaixo da média e as rendas não param de subir, o ganho dos proprietários em termos de IRS acaba por ser nulo, funcionando este programa meramente como um subsídio fiscal aos arrendatários. Acresce que, ao obterem a isenção de IRS os proprietários deixam de poder deduzir o adicional ao IMI, suportando assim na totalidade esse brutal encargo, que sem qualquer justificação foi criado sobre os imóveis habitacionais.

O programa não é assim suficientemente atractivo para ter sucesso mas, mesmo que o fosse, continuaria a não assegurar o desenvolvimento do mercado de arrendamento. Efectivamente, não há nenhum mercado que se possa desenvolver exclusivamente com base em incentivos fiscais. Para que qualquer mercado funcione, a comercialização do produto ou serviço em causa tem que ser proveitosa para quem o transacciona, independentemente dos impostos que no fim venha a pagar.

Ora, o que se tem passado no âmbito do enquadramento legislativo de arrendamento tem assustado enormemente os proprietários, levando a que os mesmos receiem hoje em dia arrendar os seus imóveis. Basta ver que, se o imóvel estiver arrendado, o proprietário deixa de o conseguir vender livremente, desde o enorme reforço do direito de preferência dos arrendatários efectuado pela Lei 64/2018, de 29 de Outubro. Depois, o regime do arrendamento foi profundamente alterado, sempre em sentido desfavorável aos proprietários, pelas Leis 12/2019 e 13/2019, de 14 de Fevereiro, que restringiram consideravelmente os direitos dos proprietários de imóveis, caso venham a celebrar contratos de arrendamento.

É por isso perfeitamente expectável que os sucessivos incentivos fiscais que têm vindo a ser criados em relação ao arrendamento continuem a não ter qualquer efeito para resolver a grave crise habitacional que atinge o nosso país. E muito menos pode o alojamento local ser visto como o culpado da crise que presentemente atinge o mercado de arrendamento. Não temos por isso qualquer expectativa de que uma penalização fiscal do alojamento local ou a isenção de mais-valias em caso de regresso dos imóveis ao mercado de arrendamento, anunciadas no Orçamento para 2020, permitam melhorar esta situação.

Na verdade, a causa principal da escassez da oferta de arrendamento em Portugal não reside no seu enquadramento fiscal, mas sim no seu enquadramento legislativo. E enquanto este último não for alterado, continuaremos sem solução para a crise habitacional que o país atravessa.

Luís Menezes Leitão

Presidente da Associação Lisbonense de Proprietários