A VII edição do Barómetro “Confiança dos Proprietários” da ALP – Associação Lisbonense de Proprietários revela que mais de dois em cada dez proprietários não fizeram a actualização anual de renda de 2024 pelo coeficiente legal de 6,94%.

De acordo com a amostra, que mobilizou mais de meio milhar de respostas entre 14 e 22 de Março, foram 21,4% os proprietários que não realizaram este aumento permitido pela Lei.

Se é verdade que cerca de um terço dos respondentes não o fez porque tem contratualizado por mútuo acordo outro coeficiente anual no contrato de arrendamento, há a destacar os 14% de inquiridos que responderam ter preferido actualizar a renda noutro valor percentual, por entender que o coeficiente apurado pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) para 2024 poderia colocar os seus inquilinos em incumprimento.

Apesar de permanentemente diabolizados, outros dez por cento mantiveram a renda inalterada por considerar que qualquer aumento que fosse seria incomportável para os agregados de arrendatários. Acrescem nove por cento de respondentes que decidiram não fazer nenhum aumento por terem actualmente um rendimento que lhes permite ter uma vida confortável, sem necessidade de retirar poder de compra aos inquilinos.

Nove em cada cem venderam casas que tinham no arrendamento

Há a destacar nesta VII edição do Barómetro da ALP dois fenómenos que ganharam terreno, e revelam falta de confiança no mercado de arrendamento ao longo do ano passado, muito marcado pela instabilidade provocada pelo pacote “Mais Habitação”.

Praticamente nove por cento dos respondentes afirmam ter vendido imóveis que estavam afectos ao arrendamento tradicional. A estes juntam-se quase seis por cento de senhorios que revelam ter transferido imóveis que estavam colocados no arrendamento tradicional para o arrendamento de curta duração — como seja o alojamento a estudantes, profissionais estrangeiros ou nómadas digitais.

Metade (50%) dos respondentes acham que o imobiliário e arrendamento é um mercado com margens cada vez menos atractivas. Uma larga fatia de proprietários (43%) considera que o imobiliário e arrendamento são mercados burocráticos e difíceis de entender. Para 29%, é um investimento que exige custos operacionais excessivos, mas ainda assim, para quase um quarto dos respondentes (24%), é um mercado rentável e seguro para investir.

Apesar da reformulação dos programas de arrendamento acessível e da criação de programas de ainda maior atractividade, como o Programa “Arrendar para Subarrendar”, criado no âmbito do pacote “Mais Habitação”, de acordo com as respostas recolhidas pelo Barómetro da ALP, apenas dois por cento dos respondentes celebraram contratos ao abrigo destes programas.

Um quarto dos senhorios com rendas em atraso

O valor do incumprimento tem-se mantido sustentadamente alto ao longo das sete edições do Barómetro da ALP. Quase um quarto dos senhorios (23,6%) lida com o fenómeno do incumprimento do pagamento de rendas pelos seus inquilinos.

A maior alteração face às seis últimas edições é o facto de a fatia de senhorios que têm mais de seis meses de incumprimento de rendas liderar globalmente junto daqueles que estão a suportar perdas de meio ano. São, nesta amostra, 30,3% dos proprietários que têm rendas em atraso. Aqueles que acumulam perdas de dois a três de rendimento representam 28% das respostas.

Ainda assim, menos de metade dos senhorios (48,7%) que está a braços com o incumprimento contratual pondera instruir um despejo. Daqueles que não vão recorrer à justiça para fazer os seus direitos, a maior fatia de respostas (25%) diz que será demorado e terá mais custos do que o valor que está em dívida pelos inquilinos.

Para 18% dos proprietários, a resolução passa sempre pela via extrajudicial e há 15,6% que têm compreensão pela situação económica e social que atravessam os arrendatários. Há 17% da amostra que acredita que a justiça favorece sempre os inquilinos, mesmo em casos de flagrante incumprimento. Quatro por cento dos respondentes afirmam não ter meios para aceder à justiça.

Retrato do proprietário português — “Senhorio por herança”

À semelhança do que tem sido o retrato demográfico apresentado nas edições anteriores, a “profissão” proprietário está envelhecida. Sensivelmente metade da amostra (48,2%) pertence à terceira idade, com mais de 65 anos. A fatia de respondentes mais relevante, representando um terço da amostra (33,9%), é, aliás, a dos 65 aos 75 anos. Acresce mais de um quarto da amostra (27,8%) a entrar nessa faixa etária (entre os 55 e os 64 anos). Há apenas 1% de jovens proprietários com idade até aos 34 anos.

O mercado imobiliário português é composto de pequenos proprietários. Mais de metade dos respondentes (51,4%) é dono de até cinco imóveis. Mais de dois terços da amostra (76,4%) tem até dez imóveis. Sete em cada dez proprietários tornaram-se senhorios porque herdaram os imóveis que detêm actualmente. Mais de um terço dos respondentes do Barómetro da ALP investiu as suas poupanças em imóveis de arrendamento numa óptica de plano de reforma.

A esmagadora maioria dos inquiridos (93%) tem imóveis habitacionais colocados no mercado de arrendamento tradicional. Expressiva é, também, a percentagem de proprietários que detêm imóveis não habitacionais que estão arrendados (38%). A realidade da propriedade do mercado português coloca os imóveis rústicos em terceiro lugar (15%). Seguidamente vem o Alojamento Local, realidade de 11% dos inquiridos e por último os imóveis alocados a arrendamento a estudantes (7,6% das respostas).

Não houve alterações de rendimentos desde as edições dos Barómetros anteriores que a ALP realiza desde 2021. Mais de metade dos senhorios auferem pelos imóveis que têm colocados no mercado de arrendamento até três salários mínimos nacionais brutos (2460 euros).

A leitura do novo ciclo político

O país virou “à direita” e os proprietários de imóveis contribuíram inequivocamente para os resultados das eleições legislativas do passado dia 10 de Março. De acordo com a amostra, 96% dos donos de casas foram às urnas, 66% dos quais votaram em partidos da direita. A direita democrática absorveu a esmagadora maioria destes votos (48%), seguida da direita liberal, com mais de 11% das respostas.

Se é verdade que 43% dos respondentes afirma estar satisfeito com os resultados das eleições, já uma fatia de 45% não acredita que esta legislatura chegue até ao fim.

Há 46 por cento dos proprietários auscultados a darem o benefício da dúvida ao Governo liderado por Luís Montenegro, respondendo com um “talvez” à sua longevidade.

Em termos de política de alianças, 44% dos donos de imóveis defendem uma coligação de bloco de direita, com os três partidos unidos.

Ver os proprietários como parceiros e não como inimigos

Mais de cinco em cada dez proprietários que participaram no inquérito da ALP (56,4%) suportam contratos de arrendamento anteriores a 1990 (“rendas congeladas”). Destes contratos, a maioria (56,9%) aufere rendas até 150 euros mensais. Mais de vinte em cada cem proprietários com rendas congeladas da amostra recebem entre 50 e 100 euros de renda nos contratos de arrendamento “congelados”.

Quando questionados no Barómetro sobre qual deve ser a primeira medida a adoptar pelo novo Governo, recai sobre o congelamento das rendas a opção com mais respostas dos proprietários (com 20% das respostas). Seguidamente, 15,8% dos proprietários apenas querem ser vistos pelo Governo como “parceiros” e não como “inimigos”.

A promoção de um “choque fiscal”, com uma diminuição considerável da fiscalidade sobre o património imobiliário, é a terceira medida mais “votada” pelos proprietários de imóveis, na VII edição do Barómetro da ALP.

No que diz respeito a prioridades mais genéricas, os donos de casas invocam a recuperação da confiança perdida dos proprietários imobiliários e investidores (com 48,8% dos respondentes a assinalarem esta opção). A reforma da fiscalidade é indicada por 48% da amostra como prioridade a assinalar para o novo Governo. A revogação de legislação “ideológica” contra os direitos dos proprietários é distinguida por 38,8% da amostra, entre as opções disponíveis.

“As primeiras semanas e meses da nova legislatura vão ser determinantes para entregar sinais inequívocos aos proprietários de imóveis que o Estado voltou a ser uma pessoa de bem. O fim do congelamento das rendas deve ser a medida prioritária, pelo seu simbolismo, para a retoma da confiança dos proprietários de imóveis. Está quantificado por um organismo independente do Estado o quanto lesa anualmente os senhorios privados, que não têm qualquer obrigação de assegurar uma função social que só compete ao Estado”, refere Luís Menezes Leitão, Presidente da ALP.

“Este Barómetro evidencia que os senhorios só querem justiça, equilíbrio e ser parte de uma solução que permite mais habitação para todos, apoiando a viabilidade e longevidade deste novo ciclo político que agora se inicia”, conclui Menezes Leitão.