As injustiças fiscais no imobiliário.

A Lei 3/2019, de 19 de Janeiro alterou o Código do IRS em ordem a estabelecer benefícios fiscais aos senhorios que aceitem celebrar contratos de arrendamento por prazos mais longos, determinando uma redução do imposto que se inicia em dois pontos percentuais para os contratos com duração igual ou superior a dois anos, podendo atingir dezoito pontos percentuais relativamente a contratos de arrendamento com duração superior a vinte anos. Daqui resulta que se um senhorio aceitasse celebrar um contrato de arrendamento por mais de 20 anos poderia ser sujeito a uma tributação em IRS de apenas 10%. O problema é que esse benefício não é aplicável aos senhorios com rendas congeladas, em que os seus inquilinos estão muitas vezes há mais de quarenta anos no imóvel. A esses o parlamento acabou de converter em vitalícios os contratos de arrendamento que transitaram para o NRAU desde que o inquilino tenha mais de 65 anos e ocupe o imóvel há mais de 15 anos. Neste caso, temos uma verdadeira expropriação efectuada pelo parlamento sem qualquer indemnização, com a agravante de que nem sequer esses contratos podem usufruir de qualquer benefício fiscal, ainda que naturalmente neste caso, este se justificasse muito mais.

Em relação aos arrendamentos antigos foi concedido pelo art. 15º-N, do Decreto-Lei 298/2003, na redacção da Lei 64/2012, de 20 de Dezembro, um benefício fiscal, permitindo aos proprietários de imóveis com rendas congeladas utilizar o valor da capitalização da renda em lugar do valor patrimonial tributário (VPT) para cálculo do IMI a pagar. A solução era de elementar justiça, uma vez que, ao colocar estes proprietários a pagar IMI com base no VPT actualizado do seu imóvel, os mesmos ficam a pagar mais IMI do que o que recebem de renda. O problema foi que o diploma estabeleceu tantas exigências burocráticas a esses proprietários que apenas 9% dos mesmos conseguiu usufruir desse benefício. O resultado disto é que um benefício fiscal criado para reduzir uma enorme injustiça de uma tributação do imobiliário, sem qualquer correspondência no efectivo valor do imóvel para o seu titular, acaba por não ter qualquer aplicação prática.

Outra injustiça resulta da criação do adicional ao IMI, destinado a financiar o Fundo de Estabilização da Segurança Social. Esse imposto apenas incide sobre prédios de habitação, levando a que proprietários de imóveis com rendas congeladas estejam a pagar esse imposto, mas que as sedes de bancos, por exemplo, já não o paguem. Mas, ao mesmo tempo, o referido imposto constitui uma forma de obrigar os proprietários a descontar para a Segurança Social, sem que da mesma possam receber qualquer retorno. À semelhança do que sucedeu com o congelamento das rendas, em que pessoas que investiram no imobiliário as suas poupanças, com o objectivo de assegurar algum retorno na sua velhice, afinal não receberam retorno nenhum e foram transformados na segurança social de terceiros, agora o Estado obriga os proprietários dos imóveis de habitação a financiar a Segurança Social sem qualquer retorno. O adicional ao IMI cria assim mais uma gritante injustiça, transformando os proprietários dos imóveis nos únicos portugueses que financiam a Segurança Social sem que dela nada recebam.

De tudo isto resulta que os proprietários dos imóveis com rendas congeladas estão actualmente transformados em verdadeiros servos da gleba, presos aos seus imóveis dos quais não retiram qualquer benefício, e estão apenas sujeitos a pagar impostos em benefício de terceiros. A única reforma consistente no imobiliário passa por alterar esta situação. É esse o único caminho possível para voltar a haver um mercado de arrendamento em Portugal.

Luís Menezes Leitão

Presidente da Associação Lisbonense de Proprietários